District court order — judgment on the pleadings and other motions — Heights Apartments v. Walz (8th Cir., 2023-06-20)

Record facts

No. 0:20-cv-02051-NEB-DJF · Doc. 86 · 2023-06-20 · Docket on CourtListener

Full text

UNITED STATES DISTRICT COURT 
DISTRICT OF MINNESOTA 
 
HEIGHTS  APARTMENTS,  LLC,  and 
WALNUT TRAILS, LLLP, 
 
 
 
 
 
Plaintiffs, 
 
v. 
 
TIM WALZ, in his individual and official 
capacity  as  Governor  of  the  State  of 
Minnesota,  KEITH  ELLISON,  in  his 
individual 
and 
official 
capacity 
as 
Attorney 
General 
of 
the 
State 
of 
Minnesota, and JOHN DOE, 
 
 
 
 
 
Defendants. 
 
Case No. 20‐CV‐2051 (NEB/DJF) 
 
 
 
ORDER ON MOTION FOR JUDGMENT 
ON PLEADINGS, MOTION TO STRIKE, 
MOTION TO AMEND, AND MOTION 
FOR JOINDER 
 
This lawsuit began in 2020 when Heights Apartments, LLC and another landlord 
sued Minnesota Governor Tim Walz and Attorney General Keith Ellison seeking to enjoin 
state executive orders related to the COVID‐19 pandemic and to recover money damages 
for alleged harm. After this Court dismissed all claims and denied the request for an 
injunction  as  moot,  Heights  Apartments  appealed.1  The  Eighth  Circuit  reversed  this 
Court’s  dismissal  in  part  and  remanded  the  case  for  further  proceedings.  Before  this 
Court now are several motions: Defendants’ motion for judgment on the pleadings, (ECF 
 
1 The second plaintiff, Walnut Trails LLP, did not appeal the dismissal.  
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 1 of 16

2 
No. 55), Heights Apartments’ motion to strike, (ECF No. 66), Heights Apartments’ motion 
to amend, (ECF No. 75), and Heights Apartments’ motion for joinder. (ECF No. 76). For 
reasons that follow, the Court grants Defendants’ motion for judgment on the pleadings, 
(ECF No. 55), and it denies the remaining motions. (ECF Nos. 66, 75, 76.) 
BACKGROUND 
I. 
The COVID‐19 Pandemic & Eviction Moratorium 
COVID‐19 is a highly contagious virus, which emerged in Minnesota in March 
2020 and has since affected the lives of many Minnesotans. (ECF No. 1 (“Compl.”) ¶ 8.) 
On March 13, 2020, Governor Walz declared a peacetime emergency to coordinate the 
state’s plan to protect Minnesotans from COVID‐19 and to slow the spread of the virus 
in the state. (Id.) Governor Walz issued a series of executive orders as a part of the state’s 
response. (Id. ¶ 9.) Several executive orders temporarily restricted landlords’ authority to 
evict residential tenants: Executive Orders 20‐14 (“EO 20‐14”), 20‐73 (“EO 20‐73”), and 
20‐79 (“EO 20‐79”). (Id. ¶ 13. See generally ECF Nos. 1‐1, 1‐2, 1‐3 (the state’s eviction‐
mortarium executive orders).) 
In  EO  20‐14,  Governor  Walz  explained  the  connection  between  the  economic 
consequences Minnesotans faced from the pandemic and the need for stable housing to 
control the spread of the virus: 
Public  health  and  safety  are promoted by stabilizing  households which, 
through no fault of their own, may suddenly have the inability to afford 
rent. Providing a temporary moratorium on eviction actions allows these 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 2 of 16

3 
households  to  remain  stably  housed  as  they  safeguard  the  health  of 
themselves, their families, and other Minnesotans.  
(ECF No. 1‐1 at 2.) He also noted that the federal government and several other states 
took similar measures. (Id.) Under EO 20‐14, eviction proceedings could commence only 
if  tenants  “seriously  endanger[ed]  the  safety  of  other  residents”  or  if  they  violated 
Minnesota  Statutes  Section  504B.171.2  (Id.)  EO  20‐14  did  not  relieve  tenants  of  their 
obligation to pay rent. (Id.) Any violation of the executive order by a landlord was a 
misdemeanor, punishable by a fine of up to $1,000 or imprisonment up to ninety days. 
(Id. at 3.) EO 20‐14 was to remain in effect until the peacetime emergency ended or until 
the executive order was rescinded. (Id.) Later, in EO 20‐73, Governor Walz clarified the 
eviction  moratorium,  explaining  that  it  did  not  apply  to  “situations  where  a  tenant 
seriously endangers the safety of others who are not residents.” (ECF No. 1‐2 at 1.) 
Governor Walz eventually phased out the eviction restriction orders. In July 2020, 
Governor Walz replaced the existing eviction moratorium with EO 20‐79, which took 
effect on August 4, 2020. (ECF No. 1‐3.) EO 20‐79 introduced another exception to the 
moratorium, excluding tenants who violated their leases by “significantly damag[ing] 
property.” (Id. at 2.) The next year, Governor Walz and the state legislature agreed to 
phase out the executive orders entirely. See Act of June 29, 2021, ch. 8, art. 5, §§ 1–4, 2021 
 
2 Minnesota Statutes Section 504B.171 provides that tenants lose their right to possession 
of their residence by engaging in illegal activity related to drugs, firearms, prostitution, 
or stolen goods. 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 3 of 16

4 
Minn. Laws 1st Spec. Sess. Governor Walz’s COVID‐19 peacetime emergency declaration 
ended on July 1, 2021, nullifying the moratorium. Act of June 30, 2021, ch. 12, art. 2, § 23, 
2021 Minn. Laws 1st Spec. Sess. 
II. 
Procedural History 
Heights Apartments sued Governor Walz and AG Ellison in their individual and 
official capacities, seeking to enjoin the state’s executive orders and to recover damages 
for alleged harm.3 (See Compl. at 1.) It brings substantive claims under the Contracts 
Clause, the First Amendment, the Takings Clause, the Due Process Clauses of the Fifth 
and Fourteenth Amendments, 42 U.S.C. Section 1983, and ultra vires claims under state 
law.  (Id.  ¶¶ 44–81.)  This  Court  dismissed  all  claims  and  denied  the  request  for  an 
injunction  as  moot.  (ECF  No.  37.)  Heights  Apartments  appealed.  The  Eighth  Circuit 
affirmed in part and reversed and remanded in part, holding that Heights Apartments 
had “sufficiently pleaded, at the dismissal stage of the proceedings, claims under the 
Contract Clause and Takings Clause.” Heights Apartments, LLC v. Walz, 30 F.4th 720, 724 
(8th Cir. 2022). The Eighth Circuit did not address qualified immunity or whether a cause 
of action for a Contracts Clause violation may be brought under Section 1983. Id. at 728 
(“We assume, without deciding, the uncontested issue of whether a cause of action for a 
Contract Clause violation may be brought under § 1983.”). 
 
3 Heights Apartments also sued state agent John Doe. 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 4 of 16

5 
Defendants move for judgment on the pleadings under Rule 12(c) of the Federal 
Rules  of  Civil  Procedure.  (ECF  No.  55.)  Heights  Apartments  argues  that  Defendants’ 
motion is procedurally improper, and it moves to strike or avoid the motion under Rules 
12(f) and 12(g). (ECF No. 66.) Heights Apartments also moves to amend and join new 
plaintiffs. (ECF Nos. 75, 76.) The Court addresses each motion in turn, beginning with the 
motion to strike. 
ANALYSIS 
I. 
Heights Apartments’ Motion to Strike or Avoid 
Heights  Apartments’  first  argument  that  Defendants  have  filed  improper, 
successive Rule 12 motions fails.4 Parties must ordinarily raise all defenses and objections 
they  have  under  Rule  12  in  one  pre‐answer  motion.  Fed.  R.  Civ.  Pro.  12(g)–(h).  This 
requirement  streamlines  litigation  by  avoiding  multiple  motions  at  different  stages, 
encouraging the swift resolution of disputes and promoting judicial efficiency. At the 
same time, the Federal Rules of Civil Procedure allow parties to move separately for 
 
4  Heights  Apartments  also  asserts that this  Court has already heard, considered, and 
ruled on Defendants’ Eleventh Amendment immunity arguments. (ECF No. 71 at 4 & 
n.1.) The Court disagrees. When the issue was before the Court on Defendants’ earlier 
Rule 12(b)(6) motion, the state’s executive orders were still in effect. The Court therefore 
conducted its sovereign immunity analysis under Ex parte Young, 209 U.S. 123 (1908). 
Heights Apartments, LLC v. Walz, 510 F. Supp. 3d 789, 802–03 (D. Minn. 2020) (determining 
state Defendants were not entitled to sovereign immunity under Ex Parte Young “at th[at] 
stage of the proceedings”), rev’d on other grounds, 30 F.4th 720 (8th Cir. 2022). As explained 
below, now that the declaratory and injunctive relief claims are moot, Ex parte Young no 
longer applies. Thus, the Court may again evaluate whether it should dismiss the case on 
sovereign‐immunity grounds. 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 5 of 16

6 
judgment on the pleadings, after the pleadings have closed, but before trial. Fed. R. Civ. 
Pro. 12(c). 
A Rule 12(c) motion is not an improper successive motion under the Federal Rules 
of Civil Procedure. A party may file a 12(c) motion even after it has filed another Rule 12 
motion in the same case, so long as it is filed early enough not to delay trial. Id. Defendants 
answered  the  complaint.  (ECF  No.  53.)  Discovery  has  not  begun,  and  Defendants 
promptly filed their Rule 12(c) motion after remand. (ECF No. 55.) Defendants contend 
that the parties agree on the relevant material facts but disagree on the legal conclusions 
to be drawn from those facts, so the motion for judgment on the pleadings is properly 
before this Court. 
II. 
Defendants’ Motion for Judgment on Pleadings 
Defendants are entitled to judgment on the pleadings because the complaint fails 
to state a claim as a matter of law. Heights Apartments sues three defendants: Governor 
Walz; AG Ellison; and an unnamed state agent, John Doe. (Compl. ¶¶ 5–7.) Only the 
Contracts Clause and Takings Clause claims remain on remand. Heights Apartments 
seeks declaratory relief, injunctive relief, and damages. (Id. at 19.) Because the executive 
orders are no longer in effect, the eviction restrictions have lifted, and Minnesota is no 
longer  in  a  peacetime  emergency,  the  claims  for  declaratory  and  injunctive  relief  are 
moot.  See  Glow  In  One  Mini  Golf,  LLC  v.  Walz,  37  F.4th  1365,  1371  (8th  Cir.  2022) 
(determining similarly). And there is nothing in the record suggesting that Governor 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 6 of 16

7 
Walz will declare a second peacetime emergency, issue more executive orders, or issue 
new eviction limitations on landlords. See id. at 1372 (declining to apply the “capable of 
repetition yet evading review” mootness exception to plaintiffs’ challenge of Minnesota’s 
COVID‐19 executive order restrictions). 
Thus,  the  only  relief  left  is  for  damages  based  on  official‐capacity  claims  and 
individual‐capacity claims. As discussed below, the official‐capacity claims are barred by 
the  Eleventh  Amendment.  The  individual‐capacity  claims  are  subject  to  qualified 
immunity analysis, and as explained below, qualified immunity shields Defendants from 
suit. 
A. 
Official‐Capacity Claims Are Barred by the Eleventh Amendment 
Heights  Apartments’  claims  against  Defendants  in  their  official  capacities  are 
barred by the Eleventh Amendment. In an action under Section 1983, a public official may 
be sued in their official capacity, individual capacity, or both. Johnson v. Outboard Marine 
Corp.,  172  F.3d  531,  535  (8th  Cir.  1999).  Heights  Apartments  seeks  damages  from 
Defendants  in  both  their  official  and  individual  capacities.5  (Compl.  ¶¶ 5–6.)  But  the 
Eleventh  Amendment  bars  claims  for  damages  against  state  officials  in  their  official 
 
5 The complaint is silent about the capacity in which it sues John Doe. The Court interprets 
the complaint as alleging only official‐capacity claims against John Doe. Baker v. Chisom, 
501 F.3d 920, 923 (8th Cir. 2007) (“If a plaintiffʹs complaint is silent about the capacity in 
which [he] is suing the defendant, we interpret the complaint as including only official‐
capacity claims.”). 
 
 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 7 of 16

8 
capacities because courts treat such suits as suits against the state, not the individual. 
Kruger v. Nebraska, 820 F.3d 295, 301 (8th Cir. 2016). Because the Eleventh Amendment 
protects state officials from lawsuits and the recovery of money damages, Defendants are 
entitled to Eleventh Amendment immunity unless the state has waived that immunity or 
Congress has enacted a statute allowing such suits. Edelman v. Jordan, 415 U.S. 651, 673 
(1971)  (waiver);  Becker  v.  Univ.  of  Neb.  at  Omaha,  191  F.3d  904,  908  (8th  Cir.  1999) 
(congressional enactment).6 Defendants here are without question state officials. They are 
entitled to Eleventh Amendment immunity. 
The  Court  is  also  not  persuaded  by  Heights  Apartments’  argument  about  the 
interplay  between  the  Takings  Clause’s  just‐compensation  requirement  and  Eleventh 
Amendment immunity. (See ECF No. 71 at 5–6.) Federal courts have long held that the 
Eleventh  Amendment  prohibits  property  owners  from  filing  federal‐court  actions 
seeking compensation from a state that has allegedly seized their property. Seven Up Pete 
Venture v. Schweitzer, 523 F.3d 948, 955 (9th Cir. 2008). Because the only remaining relief 
available for Heights Apartments is money damages, the Court dismisses the official‐
capacity claims against all Defendants. 
 
6  The  Court  finds  no  basis  to  conclude  that  Defendants  waived  their  Eleventh 
Amendment immunity from suit under present circumstances. And Heights Apartments 
does not allege that Congress has enacted a statute allowing suits like the one it brings. 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 8 of 16

9 
B. 
Individual Capacity Claims Are Barred by Qualified Immunity 
Heights  Apartments’  individual‐capacity  claims  are  barred  by  qualified 
immunity. Qualified immunity protects individual state actors from claims for damages 
when they exercise discretion in their official capacities. Curry v. Crist, 226 F.3d 974, 977 
(8th  Cir.  2000)  (citing  Harlow  v.  Fitzgerald,  457  U.S.  800,  818  (1982)).  As  state  agents, 
Defendants are entitled to qualified immunity so long as their conduct did not “violate 
clearly established statutory or constitutional rights of which a reasonable person would 
have known.” Pearson v. Callahan, 555 U.S. 223, 231 (2009) (citation omitted). To determine 
whether  the  doctrine  applies,  the  Court  examines  two  questions:  (1)  whether  a 
constitutional right was violated; and (2) whether the right was so clearly established 
then that a reasonable official in similar circumstances would know that his conduct was 
unlawful. Vaughn v. Greene Cnty., 438 F.3d 845, 850 (8th Cir. 2006). It may address those 
questions in any order. Pearson, 555 U.S. at 236. 
When performing a qualified‐immunity analysis, the Court assesses the facts as 
they appeared to the relevant state actors. Greinder v. City of Champlin, 27 F.3d 1346, 1354 
(8th Cir. 1994). Heights Apartments bears the burden of showing, by either controlling 
authority or a clear showing of persuasive cases, that Defendants violated a constitutional 
right that was clearly established at the time of the incident. Bus. Leaders In Christ v. Univ. 
of Iowa, 991 F.3d 969, 980 (8th Cir. 2021) (explaining plaintiffs must “point to existing 
circuit precedent that involves sufficiently similar facts to squarely govern [the individual 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 9 of 16

10 
defendants’] conduct in the specific circumstances at issue, or, in the absence of binding 
precedent,  to  present  a  robust  consensus  of  persuasive  authority  constituting  settled 
law”). For the reasons stated below, Heights Apartments cannot make this showing on 
either its Takings Clause or Contracts Clause claims. 
1. 
Takings Clause 
The Takings Clause prohibits the taking of “private property . . . for public use, 
without just compensation.” U.S. Const. amend. V. To prevail, Heights Apartments must 
show that Defendants’ actions were not merely wrong or inappropriate, but that they 
were clearly unlawful under the Takings Clause. Harlow, 457 U.S. at 818.  
Even if there was a taking, Heights Apartments has not shown that Defendants 
would have understood that their executive orders amounted to one. Qualified immunity 
applies “when an officer reasonably believes that his or her conduct complies with the 
law.”  Pearson,  555  U.S.  at  244.  “A  Government  official’s  conduct  violates  clearly 
established law when, at the time of the challenged conduct, ‘the contours of a right are 
sufficiently clear’ that every ‘reasonable official would have understood that what he is 
doing violates that right.’” Glow In One Mini Golf, 37 F.4th at 1374 (cleaned up and citation 
omitted). That is not the case here.  
When Defendants issued the executive orders, there was no case law establishing 
that  the  orders  were  obviously  unconstitutional.  In  opposition,  Heights  Apartments 
primarily relies on a trimmed quote of dicta from a recent Supreme Court case. (See ECF 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 10 of 16

11 
No. 71 at 10 (citing Cedar Point Nursery v. Hassid, 141 S. Ct. 2063, 2071 (2021) (“The Courtʹs 
physical  takings  jurisprudence  is  ‘as  old  as  the  Republic.’”  (citation  omitted))).)  But 
neither Cedar Point Nursery nor any other precedential case has held a government official 
personally liable for a government taking. See Cedar Point Nursery, 141 S. Ct. at 2071; Glow 
In One Mini Golf, 37 F.4th at 1375 (collecting cases). Indeed, most federal courts that have 
examined Takings Clause claims for COVID‐19 eviction restrictions have concluded that 
such restrictions were not constitutional takings, even after Cedar Point Nursery. See, e.g., 
Jevons v. Inslee, 561 F. Supp. 3d 1082, 1106–08 (E.D. Wash. 2021) (distinguishing Cedar Point 
Nursery and dismissing COVID‐19 eviction moratorium Takings Clause claim as a matter 
of law), appeal filed, No. 22‐35050 (9th Cir. Jan. 18, 2022); Elmsford Apartment Assocs., LLC 
v.  Cuomo,  469  F.  Supp.  3d  148,  162  (S.D.N.Y.  2020)  (dismissing  Takings  Clause  claim 
challenging a COVID‐19 eviction moratorium because it was temporary); Auracle Homes, 
LLC v. Lamont, 478 F. Supp. 3d 199, 223 (D. Conn. 2020) (concluding the Takings Clause 
could  not  serve  as  the  basis  for  enjoining  COVID‐19  executive  orders  that  halted 
evictions); Baptiste v. Kennealy, 490 F. Supp. 3d 353, 388–90 (D. Mass. 2020) (same). 
Following the Eighth Circuit’s recent opinion in Glow In One Mini Golf, this Court 
also finds no support for the argument that “Governor Walz, in 2020, would have known 
that his [executive orders], issued in response to an unprecedented pandemic, constituted 
a  taking  for  which  just  compensation  was  owed.”  37  F.4th  at  1375.  Because  it  is  not 
“beyond debate” whether Defendants violated a clearly established right, such that a 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 11 of 16

12 
reasonable  official  in  similar  circumstances  would  have  known  that  the  conduct  was 
unlawful, Defendants are entitled to qualified immunity on the Takings Clause claim. 
Manning v. Cotton, 862 F.3d 663, 668 (8th Cir. 2017) (citation omitted); see also Glow In One 
Mini Golf, 37 F.4th at 1375 (holding qualified immunity protected the same Defendants 
with similar COVID‐19 executive orders). 
2. 
Contracts Clause 
Defendants are also entitled to qualified immunity on the Contracts Clause claim. 
The Contracts Clause prohibits states from infringing on private contractual obligations. 
U.S. Const. art. I, § 10, cl. 1. Again, because qualified immunity is intended to shield 
government officials from personal liability for actions taken within the scope of their 
duties, immunity applies unless the challenged state actions violate clearly established 
legal rights. Harlow, 457 U.S. at 818. Heights Apartments does not meet this burden on its 
Contracts Clause claim either.  
Although the Eighth Circuit held the complaint stated a plausible claim under the 
Contracts Clause, its holding was far from established law. “[T]he panel decision on the 
Contracts Clause is an outlier among federal courts: it conflicts with a recent decision of 
the  Ninth  Circuit  and  decisions  of  every  federal  district  court  to  consider  the  issue.” 
Heights Apartments, 39 F. 4th 479, 481 (8th Cir. 2022) (Colloton, J., dissenting from denial 
of rehearing en banc). At the time of the Eighth Circuit’s decision, each federal court to 
consider eviction moratoria under the COVID‐19 backdrop held that they did not violate 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 12 of 16

13 
the Contracts Clause. See, e.g., Apartment Ass’n of L.A. Cnty., Inc. v. City of L.A., 10 F.4th 
905, 914 (9th Cir. 2021) (concluding the city’s eviction moratorium did not violate the 
Contracts Clause), cert. denied, 142 S. Ct. 1699 (2022); see also Baptiste, 490 F. Supp. 3d 353, 
386–87 (D. Mass. 2020) (denying preliminary injunction); HAPCO v. City of Philadelphia, 
482 F. Supp. 3d 337, 354–56 (E.D. Pa. 2020) (same); Auracle Homes, 478 F. Supp. 3d 199, 
225–26 (D. Conn. 2020) (same); Elmsford Apartment, 469 F. Supp. 3d 148, 172 (S.D.N.Y. 
2020)  (granting  summary  judgment  for  state  Defendants  on  Contracts  Clause  claim); 
Jevons, 561 F. Supp. 3d 1082, 1101 (E.D. Wash. 2021), (E.D. Wash. Dec. 15, 2021) (same). 
The  Eighth  Circuit  distinguished  those  cases  by  noting  accurately  that  Minnesota’s 
moratorium went further than others by not including an end‐date, but it would not have 
been  clear  to  reasonable  officials  in  Defendants’  positions  “that  [their]  conduct  was 
unlawful in the situation [they] confronted.” City of Tahlequah v. Bond, 142 S. Ct. 9, 11 
(2021) (citation omitted). At the time the orders were issued, Defendants were responding 
to an unprecedented pandemic, and they employed measures that were similar to those 
implemented by the federal government and many other states and municipalities. Glow 
In One Mini Golf, 37 F. 4th at 1375. The law on this issue was far from clearly established, 
and Defendants are therefore entitled to qualified immunity. 
Finally, Heights Apartments contends that it is “unreasonable” to believe that the 
Eighth Circuit would have remanded claims to this Court that were “futile as a matter of 
law.” (ECF No. 71 at 5.) The Court disagrees. The Eighth Circuit reversed and remanded 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 13 of 16

14 
for proceedings consistent with its opinion. Heights Apartments, 30 F.4th at 724. This Court 
has met its charge, and dismissal is the correct outcome. Because Heights Apartments’ 
complaint must be dismissed under the qualified and sovereign immunity doctrines, the 
Court  does  not  reach  the  parties’  arguments  on  whether  the  Takings  and  Contracts 
Clauses  provide  for  individual  liability.  The  Court  dismisses  the  individual‐capacity 
claims against Defendants. 
III. 
Heights Apartments’ Motion to Amend  
Heights  Apartments  seeks  to  amend  its  complaint  to  reflect  Minnesota’s  new 
program to assist low‐income renters who experience financial hardship. (ECF No. 75 at 
1–2.)  The  motion  fails  on  its  merits.  The  proposed  amendment  cannot  overturn 
Defendants’ entitlement to sovereign and qualified immunity. Heights Apartments’ only 
remaining relief is damages against Defendants, and Defendants are entitled to sovereign 
and qualified immunity against such suits. See, e.g., Kruger, 820 F.3d at 301 (sovereign 
immunity);  Glow  In  One  Mini  Golf,  37  F.4th  at  1375  (qualified  immunity).  Thus,  the 
amendment would be futile, and the motion must be denied. Zutz v. Nelson, 601 F.3d 842, 
850 (8th Cir. 2010) (“A motion for leave to amend a pleading is futile when the amended 
pleading would not be able to withstand a motion to dismiss under Federal Rule of Civil 
Procedure 12(b)(6).”). 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 14 of 16

15 
IV. 
Heights Apartments’ Motion for Joinder 
Heights Apartments also moves to join similarly suited plaintiffs. (ECF No. 76 at 
1–2.)  Having  determined  that  plaintiff’s  motion  to  amend  would  be  futile,  the  Court 
denies  the  motion  for  joinder  as  moot.  At  any  rate,  Heights  Apartments  fails  to 
adequately  provide  new  allegations  about  the  similarly  suited  plaintiffs  it  names.  
Heights Apartments states merely in conclusory fashion that the new plaintiffs “each has 
been subject to the EOs at issue, each has had tenants who have violated their contract, 
each has been unable to bring an eviction action based on the EOs at issue, and each has 
been damaged . . . .” (ECF. No. 78‐1 ¶ 42.) Such threadbare and conclusory assertions are 
not afforded an assumption of truth on review for dismissal. Ashcroft v. Iqbal, 556 U.S. 
662, 678 (2009). The Court need not “engage in a guessing game” to decipher how Heights 
Apartments’ might have amended its complaint to cure those substantive deficiencies. 
Meehan v. United Consumers Club Franchising Corp., 312 F.3d 909, 914 (8th Cir. 2002).  
CONCLUSION 
Based on the foregoing and on all the files, records, and proceedings herein, IT IS 
HEREBY ORDERED THAT: 
1. 
Defendants’  motion  for  judgment  on  the  pleadings  (ECF  No.  55)  is 
GRANTED; 
2. 
Heights Apartments’ motion to strike (ECF No. 66) is DENIED; 
3. 
Heights Apartments’ motion to amend (ECF No. 75) is DENIED; and 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 15 of 16

16 
4. 
Heights  Apartments’  motion  for  joinder  (ECF  No.  76)  is  DENIED  AS 
MOOT. 
LET JUDGMENT BE ENTERED ACCORDINGLY. 
 
Dated: June  20, 2023 
 
 
 
BY THE COURT: 
 
 
 
 
 
 
 
 
s/Nancy E. Brasel 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Nancy E. Brasel 
 
 
 
 
 
 
 
United States District Judge 
 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-DJF   Doc. 86   Filed 06/20/23   Page 16 of 16

File and source

File

gov.uscourts.mnd.190040.86.0.pdf

Size

266,002 bytes

SHA-256

c165669b7f81835d066c7172527e6f8f03c50988c15602db61ed3106115c3c74

Our copy

gov.uscourts.mnd.190040.86.0.pdf

Original

archive.org