District court order — motion to dismiss and preliminary injunction — Heights Apartments v. Walz (8th Cir., 2020-12-31)

Record facts

No. 0:20-cv-02051-NEB-BRT · Doc. 37 · 2020-12-31 · Docket on CourtListener

Full text

UNITED STATES DISTRICT COURT 
DISTRICT OF MINNESOTA 
 
HEIGHTS 
APARTMENTS, 
LLC 
and 
WALNUT TRAILS, LLLP, 
 
 
 
 
Plaintiffs, 
 
v. 
 
TIM WALZ, in his individual and official 
capacity  as  Governor  of  the  State  of 
Minnesota,  KEITH  ELLISON,  in  his 
individual and office capacity as Attorney 
General  of  the  State  of  Minnesota,  and 
JOHN DOE, 
 
 
 
 
Defendants. 
 
Case No. 20‐CV‐2051 (NEB/BRT) 
 
 
 
ORDER ON MOTION TO DISMISS AND 
MOTION FOR PRELIMINARY 
INJUNCTION 
 
In  response  to  the  COVID‐19  pandemic,  Minnesota  Governor  Tim  Walz 
(“Governor Walz”) has issued a series of executive orders designed to slow the spread of 
the  disease.  Several  of  these  executive  orders  (“EOs”)  limit  landlords’  ability  to  file 
eviction  actions  against  residential  tenants.  Plaintiffs  Heights  Apartments,  LLC  and 
Walnut Trails, LLLP (collectively, the “Landlords”) filed this suit against Governor Walz 
and Minnesota Attorney General Keith Ellison (“Attorney General Ellison”; collectively, 
“the  Government”),  seeking  to  vacate  and  enjoin  enforcement  of  the  EOs  affecting 
landlords’  ability  to  remove  tenants.  The  matter  is  now  before  the  Court  on  the 
Landlords’ motion for preliminary injunction (ECF No. 5) and the Government’s motion 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 1 of 43

2 
to dismiss (ECF No. 15). For the reasons that follow, the Court grants the Government’s 
motion to dismiss, and denies the Landlords’ motion for preliminary injunction as moot. 
BACKGROUND 
The Court draws the following background primarily from the Complaint and 
exhibits attached to the Complaint, accepting the factual allegations as true and drawing 
all reasonable inferences in the Landlords’ favor. Topchian v. JPMorgan Chase Bank, N.A., 
760  F.3d  843,  848  (8th  Cir.  2014).  In  doing  so,  the  Court  disregards  any  conclusory 
allegations or legal conclusions. See Glick v. W. Power Sports, Inc., 944 F.3d 714, 717 (8th 
Cir. 2019). 
I. 
The COVID‐19 Pandemic 
In December 2019, individuals in Wuhan, China identified a novel coronavirus. 
(ECF No. 13‐6 at 1.) In the ensuing months, the disease spread across the world. (Id.) The 
novel coronavirus came to be known as SARS‐CoV‐2, and the disease that it causes is 
called COVID‐19. (Id.) The virus is highly transmissible and is primarily spread through 
exchange  of  respiratory  droplets  emitted  when  a  person  talks,  breathes,  coughs,  or 
sneezes. (ECF No. 13‐1 at 2; ECF No. 13‐2 at 1.) The virus transmits more easily indoors, 
especially in crowded, enclosed spaces. (ECF No. 13‐3 at 1.) 
Minnesota’s  first  case  of  COVID‐19  was  confirmed  on  March  6,  2020.  Health 
Officials Confirm First Case of Novel Coronavirus in Minnesota, Minn. Dep’t of Health (Mar. 
6, 2020), https://www.health.state.mn.us/news/pressrel/2020/covid19030620.html. As of 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 2 of 43

3 
late‐December 2020, the state has confirmed more than 413,000 COVID‐19 cases, and over 
5,200  Minnesotans  have  died  from  the  disease.  Situation  Update  for  COVID‐19,  Minn. 
Dep’t  of  Health,  https://www.health.state.mn.us/diseases/coronavirus/situation.html 
(last visited Dec. 30, 2020). 
II. 
Eviction Moratoria 
A. Walz’s Executive Orders 
On  March  13,  2020,  Governor  Walz  declared  a  peacetime  emergency  due  to 
COVID‐19. (ECF No. 1 (“Compl.”) ¶ 8); Exec. Order No. 20‐01.1 Soon after, Governor 
Walz issued Executive Orders closing schools, (Exec. Order No. 20‐02), closing bars and 
restaurants, (Exec. Order No. 20‐04), delaying elective surgical procedures, (Exec. Order 
No. 20‐09), and implementing a stay‐at‐home order, (Exec. Order No. 20‐20). 
Most relevant here, Governor Walz has issued several executive orders preventing 
landlords from evicting residential tenants except in delineated circumstances.2 The first 
 
1 
All 
Minnesota 
Executive 
Orders 
are 
available 
at 
https://mn.gov/governor/news/executiveorders.jsp. 
 
2 These are Executive Orders 20‐14, 20‐73, and 20‐79 (collectively, “Eviction Moratorium 
EOs” or “EOs”). Although only Executive Order 20‐79 is currently in effect, the Landlords 
challenge all three EOs. (See Compl. ¶ 13 (establishing the term “EOs” to collectively refer 
to Executive Orders 20‐14, 20‐73, and 20‐79); e.g., id. ¶¶ 48, 53, 55, 59–60, 66–68 (alleging 
that the “EOs” are unconstitutional); see also ECF No. 1‐3 (“EO 20‐79”) ¶ 1 (rescinding 
EOs 20‐14 and 20‐73).)  
 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 3 of 43

4 
of these was EO 20‐14, instituted on March 23, 2020.3 (ECF No. 1‐1 (“EO 20‐14”).) EO 20‐
14 suspended landlords’ ability to file eviction actions and prevented landlords from 
terminating  residential  leases,  with  some  exceptions.  (EO  20‐14  ¶¶  1–2.)  Under  the 
exceptions, landlords were permitted to terminate a lease or file an eviction action when 
a tenant “seriously endanger[ed] the safety of other residents” or violated a state statute 
that prevents tenants from allowing drugs, prostitution, unlawful use of a firearm, or 
stolen property on the premises. (Id. ¶ 2); see Minn. Stat. § 504B.171, subd. 1. Nothing in 
EO 20‐14 relieved tenants of their obligation to pay rent. (Id. ¶ 1.) A violation of EO 20‐14 
was a misdemeanor, punishable by a fine of up to $1,000 or imprisonment for up to ninety 
days. (Id. ¶ 5.) EO 20‐14 was to remain in effect until the peacetime emergency ended or 
until EO 20‐14 was rescinded. (Id. at 3.) 
The intention of EO 20‐14 and the orders that followed was to allow tenants who 
had been affected by the pandemic to remain stably housed, thus promoting public health 
and safety. (EO 20‐14 at 2.) The Centers for Disease Control and Prevention (“CDC”) has 
also  issued  an  eviction  moratorium,  which  further  explains  the  rationale  behind 
 
3 The Court refers to EOs 20‐14, 20‐73, and 20‐79 as eviction moratoria, but it is perhaps 
more  appropriate  to  call  them  partial  eviction  moratoria,  since  under  all  three  EOs, 
landlords still retain the ability to evict tenants in certain circumstances, such as where 
they  seriously  endanger  the  safety  of  others.  (E.g.,  EO  20‐14  ¶  2.)  Recognizing  these 
exceptions, for simplicity’s sake, the Court will continue to refer to these EOs as eviction 
moratoria. 
 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 4 of 43

5 
suspending evictions during the COVID‐10 pandemic.4 Temporary Halt in Residential 
Evictions to Prevent the Further Spread of COVID‐19, 85 Fed. Reg. 55,292 (Sept. 4, 2020) 
(“CDC  Moratorium”).  Keeping  tenants  in  their  homes  helps  prevent  the  spread  of 
COVID‐19 by making it easier for them to abide by stay‐at‐home orders, socially distance, 
and to quarantine and recover if diagnosed with COVID‐19. Id. Additionally, tenants who 
are evicted may experience homelessness, which may cause them to move into crowded, 
shared  living  spaces,  such  as  homeless  shelters,  where  the  risk  of  transmission  of 
coronavirus is higher. Id. at 55,294. Research has confirmed that limiting evictions helps 
mitigate the spread of COVID‐19. (ECF No. 35 (summarizing two studies of evictions and 
COVID‐19 transmission).) 
In early June, Governor Walz issued Executive Order 20‐73, which clarified EO 20‐
14 and expanded the circumstances under which a landlord may terminate a lease or 
evict a tenant. (ECF No. 1‐2 (“EO 20‐73”).) Specifically, EO 20‐73 permits termination of 
a lease or eviction not only when a tenant endangers the safety of another resident, but 
also when a tenant seriously endangers the safety of a non‐resident on the premises. (Id. 
¶¶ 1–2.) 
Executive  Order  20‐79,  which  Governor  Walz  signed  in  July,  is  the  eviction 
moratorium currently in effect. (EO 20‐79.) Recognizing that Minnesota’s economy was 
slowly reopening and “that tenants may begin to move more safely,” EO 20‐79 made 
 
4 See infra Background II.B for more information on the CDC’s eviction moratorium. 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 5 of 43

6 
several changes to Minnesota’s eviction moratorium scheme. (Id. at 1.) First, EO 20‐79 
rescinded  the  two  previous  eviction  moratorium  EOs.  (Id.  ¶  1.)  Second,  it  expanded 
protection for tenants; EO 20‐79 restricts not only lease termination and eviction, but also 
landlords’ ability to decline to renew a tenant’s lease. (Id. ¶ 2.) Third, EO 20‐79 slightly 
expanded the circumstances under which landlords can terminate or choose not to renew 
a  lease.  Under  EO  20‐79,  lease  termination  or  nonrenewal  are  permitted  when  the 
property owner wishes to move into the unit or have family members live in the unit. (Id. 
¶  4.)  Fourth,  EO‐20‐79  permits  evictions  when  the  tenant  “significantly  damages 
property” on the premises, provided that the damage violates a term in the tenant’s lease. 
(Id. ¶ 2(d)(ii).) Fifth, EO 20‐79 requires landlords to give seven day’s written notice to the 
tenant before filing an eviction action. (Id. ¶ 6.) Aside from these changes, EO 20‐79 is 
more or less the same as EOs 20‐14 and 20‐73; EO 20‐79 reiterates that it does not relieve 
tenants of their obligation to pay rent, and a violation of EO 20‐79 is still punishable as a 
misdemeanor. (Id. ¶¶ 2, 10.) 
Since  initially  declaring  a  peacetime  emergency  in  March,  Governor  Walz  has 
extended it monthly. See Exec. Orders Nos. 20‐35, 20‐53, 20‐75, 20‐78, 20‐83, 20‐89, 20‐92, 
20‐97, 20‐100. Currently, the peacetime emergency is in effect until January 13, 2021. Exec. 
Order No. 20‐100 ¶ 4. Governor Walz has not rescinded EO 20‐79, so it remains in effect. 
(EO 20‐79 at 3 (declaring that EO 20‐79 remains in effect until the peacetime emergency 
is terminated or until rescinded).)  
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 6 of 43

7 
B. CDC Eviction Moratorium 
Minnesota’s eviction moratorium is not the only current restriction on a landlord’s 
ability  to  file  an  eviction  action.  In  September,  the  CDC  issued  its  own  eviction 
moratorium.  CDC  Moratorium,  85  Fed.  Reg.  55,292.  The  CDC  Moratorium  generally 
forbids landlords from evicting tenants from residential property, but like the Minnesota 
moratorium,  the  CDC  Moratorium  provides  a  number  of  exceptions  under  which  a 
landlord may evict a tenant. The circumstances permitting eviction are generally broader 
in the CDC moratorium than in Minnesota’s moratorium. Under the CDC Moratorium, 
evictions  are  permitted  where  the  tenant  has  (1)  engaged  in  criminal  activity  on  the 
property; (2) threatened the health or safety of other residents; (3) damaged property or 
posed  an  immediate  and  significant  risk  of  damaging  property;  (4)  violated  any 
applicable building code, health ordinance, or other health and safety regulation; or (5) 
violated any other contractual obligation, aside from late payment of rent. Id. at 55,294. 
Landlords who violate the CDC Moratorium face fines of up to $250,000 or jail time, or 
both. Id. at 55,296. Currently, the CDC Moratorium does not apply in Minnesota because 
the state has its own moratorium that offers at least as much public health protection as 
the CDC Moratorium.5 See id. at 55,294 (explaining that the CDC Moratorium does not 
 
5 To the best of the Court’s knowledge, no court has decided whether EO 20‐79 offers “the 
same or greater level of public‐health protection” than the CDC Moratorium, 85 Fed. Reg. 
at  55,294,  and  thus  whether  the  CDC  Moratorium  or  EOs  apply  in  Minnesota.  As 
discussed in more detail in the standing section below, see infra Analysis III.A, the Court 
concludes  that  the  eviction  moratorium  EOs  offer  more  robust  protection  to  tenants 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 7 of 43

8 
apply in jurisdictions that have a moratorium on residential evictions that offers as much 
or more public health protection as the CDC Moratorium). If the eviction moratorium 
EOs were declared invalid or rescinded before the CDC Moratorium expires, the CDC 
Moratorium would then apply in Minnesota. The CDC Moratorium is currently in effect 
until January 31, 2021. Consolidated Appropriations Act, 2021, H.R. 133, § 502 (enacted 
Dec. 27, 2020).  
C. Procedural History 
The Landlords, both business entities, own and rent real estate. (Compl. ¶¶ 25, 35.) 
They own several residential rental properties in the Twin Cities metro area. (Id. ¶¶ 28–
30, 32, 38.) The Landlords allege that they have troublesome tenants who they would seek 
to evict or whose leases they would not renew if not for the EOs at issue here. (Id. ¶¶ 30–
33, 40–41.) Due to EO 20‐79, the Landlords claim they are either unable to evict these 
tenants,  or,  for  cases  where  it  is  unclear  whether  the  exceptions  apply,  unwilling  to 
attempt to evict the tenant for fear of facing criminal penalties if an exception does not 
apply. (Id. ¶¶ 31, 33, 41.) 
The Landlords filed this suit in September, challenging the constitutionality of the 
eviction moratorium EOs under the Contracts Clause, the First Amendment, the Fifth 
Amendment Takings Clause, and the Fifth and Fourteenth Amendments’ Due Process 
 
compared to the CDC Moratorium. Thus, as of now, the EOs apply in Minnesota and the 
CDC Moratorium does not. 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 8 of 43

9 
Clause. (Compl. ¶¶ 44–69.) They also bring an ultra vires claim against Governor Walz, 
claiming  that  the  EOs  are  impermissible  legislative  and  judicial  acts.  (Id.  ¶¶  74–81.) 
Among other things, the Landlords seek a declaration that Governor Walz and Attorney 
General Ellison’s actions are unconstitutional, an order vacating the eviction moratorium 
EOs, and an order enjoining Governor Walz and Attorney General Ellison from enforcing 
the EOs. (Id. at 17–19.) 
The day after filing the Complaint, the Landlords filed a motion for preliminary 
injunction. (ECF No. 5.) Several weeks later, the Government filed a motion to dismiss. 
(ECF No. 15.)  
ANALYSIS 
The  Government  moves  to  dismiss  the  Complaint  under  Rules  12(b)(1)  and 
12(b)(6) of the Federal Rules of Civil Procedure.  
I. 
Rule 12(b)(1) Standard  
Under Rule 12(b)(1), a party may move to dismiss an action for lack of subject‐
matter jurisdiction. If this Court finds it lacks subject‐matter jurisdiction over the case, it 
must  dismiss  it.  Bueford  v.  Resolution  Tr.  Corp.,  991  F.2d  481,  485  (8th  Cir.  1993).  A 
Rule 12(b)(1) motion may either challenge a complaint on its face or challenge the “factual 
truthfulness” of its assertions. ARRM v. Piper, 367 F. Supp. 3d 944, 950 (D. Minn. 2019) 
(citing Fed. R. Civ. P. 12(b)(1) and Titus v. Sullivan, 4 F.3d 590, 593 (8th Cir. 1993)). The 
Government has brought a facial challenge, so “all of the factual allegations concerning 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 9 of 43

10 
jurisdiction are presumed to be true and the motion is successful if the plaintiff fails to 
allege  an  element  necessary  for  subject  matter  jurisdiction.”  Titus,  4  F.3d  at  593.  The 
burden of proving subject matter jurisdiction falls on the party asserting jurisdiction. See 
V S Ltd. Pʹship v. Depʹt of Hous. & Urban Dev., 235 F.3d 1109, 1112 (8th Cir. 2000). 
II. 
Rule 12(b)(6) Standard 
Rule 12(b)(6) requires that the Court dismiss a complaint for failure to state a claim 
upon which relief can be granted if it fails to plead “enough facts to state a claim to relief 
that is plausible on its face.” Bell Atl. Corp. v. Twombly, 550 U.S. 544, 570 (2007). When 
reviewing a Rule 12(b)(6) motion, a court must “tak[e] all facts alleged in the complaint 
as true, and mak[e] reasonable inferences in favor of the nonmoving party.” Smithrud v. 
City of St. Paul, 746 F.3d 391, 397 (8th Cir. 2014). Although the factual allegations need not 
be detailed, they “must be enough to raise a right to relief above the speculative level.” 
Twombly, 550 U.S. at 555. “A claim has facial plausibility when the plaintiff pleads factual 
content that allows the court to draw the reasonable inference that the defendant is liable 
for  the  misconduct  alleged.”  Ashcroft  v.  Iqbal,  556  U.S.  662,  678  (2009).  The  facial 
plausibility standard “asks for more than a sheer possibility that a defendant has acted 
unlawfully.” Id. Thus, where a complaint alleges “facts that are ‘merely consistent with’ 
a defendant’s liability, it ‘stops short of the line between possibility and plausibility of 
entitlement to relief.’” Id. (quoting Twombly, 550 U.S. at 557). 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 10 of 43

11 
III. 
Jurisdictional Issues 
The Court must first address several jurisdictional issues. The Government argues 
that  the  Landlords  lack  standing,  Governor  Walz  and  Attorney  General  Ellison  are 
entitled to sovereign immunity, the Landlords’ ultra vires claim must be dismissed based 
on  the  Pennhurst  doctrine,  and  the  Court  should  abstain  under  either  the  Pullman  or 
Colorado River abstention doctrines. (ECF No. 12 at 8–12; ECF No. 18 at 11–18; ECF No. 33 
at 2–5.) Although the Government is correct that the ultra vires claim must be dismissed 
under Pennhurst, its other jurisdictional arguments are without merit, and the Court will 
not abstain or dismiss the Complaint on any of those bases. 
A. Standing 
The  Government  raised  the  issue  of  standing  in  response  to  the  motion  for 
preliminary injunction, but not in its brief in support of the motion to dismiss.6 Because 
standing is jurisdictional and federal courts have an independent obligation to assess it, 
the Court must consider whether the Landlords have standing. Int’l Ass’n of Fire Fighters, 
Local 2665 v. City of Clayton, 320 F.3d 849, 850 (8th Cir. 2003).  
The jurisdiction of federal courts is limited to cases and controversies. U.S. Const. 
art III, § 2; Lujan v. Defs. of Wildlife, 504 U.S. 555, 559 (1992). Standing is a jurisdictional 
requirement “rooted in the traditional understanding of a case or controversy.” Spokeo, 
 
6  The  Government  does,  however,  argue  that  the  Landlords  lack  standing  in  the 
Government’s brief in opposition to the Landlords’ motion for preliminary injunction. 
(ECF No. 12 at 8–10.) 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 11 of 43

12 
Inc. v. Robins, 136 S. Ct. 1540, 1547 (2016). Under the familiar three‐part standing inquiry, 
plaintiffs  must  show  that  they  have  “(1)  suffered  an  injury  in  fact,  (2)  that  is  fairly 
traceable to the challenged conduct of the defendant, and (3) that is likely to be redressed 
by a favorable judicial decision.” Id. (citing Lujan, 504 U.S. at 560–61). 
The Government does not contest that the Landlords suffered an injury caused by 
Governor Walz and Attorney General Ellison. Instead, it argues that the Landlords’ injury 
would not be redressed with a favorable ruling. The Government contends that even if 
the Landlords are successful here, their ability to evict tenants would still be restricted by 
the  CDC  Moratorium.  (ECF  No.  12  at  9.)  But  the  CDC  Moratorium  offers  narrower 
protections for tenants and provides for broader circumstances under which a landlord 
may evict a tenant. For instance, the CDC Moratorium allows evictions when a tenant has 
“[e]ngag[ed] in criminal activity while on the premises.” CDC Moratorium, 85 Fed. Reg. 
at 55,294. Under EO 20‐79, only certain types of criminal behavior on the premises—
namely  possession  of  controlled  substances,  prostitution,  unlawful  possession  of  a 
firearm, or possession of stolen property—would permit the landlord to evict a tenant. 
(EO 20‐79 ¶ 2(b)); Minn. Stat. § 504B.171 subd. 1. If a tenant engages in criminal activity 
that is not enumerated in Minnesota Statutes section 504B.171, does not endanger the 
safety of others, and does not significantly damage property, a landlord would be able to 
evict the tenant under the CDC Moratorium, but not EO 20‐79.   
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 12 of 43

13 
More significantly, the CDC Moratorium permits evictions when the tenant has 
violated  any  contractual  obligation  other  than  the  obligation  to  pay  rent.  CDC 
Moratorium, 85 Fed. Reg. at 55,294. The Landlords wish to evict several tenants who are 
allowing additional people to live in their units in violation of their leases. (Compl. ¶¶ 30, 
32.) The Landlords would be able to evict these tenants if the CDC Moratorium were in 
effect, but under the EOs, they may not. Another crucial difference between the CDC 
Moratorium and the EOs is that the CDC Moratorium permits landlords to start eviction 
proceedings, but merely prevents them from executing the eviction. HHS/CDC Temporary 
Halt in Residential Evictions to Prevent the Further Spread of COVID‐19: Frequently Asked 
Questions, 
Centers 
for 
Disease 
Control 
and 
Prevention, 
https://www.cdc.gov/coronavirus/2019‐ncov/downloads/eviction‐moratoria‐order‐
faqs.pdf (last visited Dec. 30, 2020). Therefore, if the Landlords were subject only to the 
CDC Moratorium, they would be able to commence an eviction action now and could 
immediately evict the tenant when the CDC Moratorium lapses or is rescinded. Brown v. 
Azar, No. 20‐CV‐3702‐JPB, 2020 WL 6364310, at *17 (N.D. Ga. Oct. 29, 2020). Because the 
Landlords could obtain the relief they seek with a favorable ruling, the third standing 
prong is met, and the Landlords have standing. 
B. Sovereign Immunity 
The Government argues that Governor Walz and Attorney General Ellison are 
entitled  to  sovereign  immunity.  (ECF  No.  18  at  11–13.)  Because  Governor  Walz  and 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 13 of 43

14 
Attorney General Ellison may be proper defendants, the Court will not, at the motion to 
dismiss stage, conclude that they are entitled to sovereign immunity. 
The Eleventh Amendment affords states sovereign immunity from suits brought 
by individuals. U.S. Const. amend. XI. State sovereign immunity generally extends to 
state officers. Dover Elevator Co. v. Ark. State Univ., 64 F.3d 442, 447 (8th Cir. 1995). There 
are, however, some exceptions to this rule—most notably Ex parte Young, 209 U.S. 123 
(1908). Alden v. Maine, 527 U.S. 706, 747–57 (1999). Under Ex parte Young, a plaintiff may 
sue a state official to “enjoin enforcement of an allegedly unconstitutional [law], provided 
that ‘such officer [has] some connection with the enforcement of the act.’” Reprod. Health 
Servs. of Planned Parenthood of St. Louis Region, Inc. v. Nixon, 428 F.3d 1139, 1145 (8th Cir. 
2005) (citing Ex parte Young, 209 U.S. at 157). Ex parte Young only applies if state officials 
have enforced or threatened to enforce the allegedly unconstitutional law. 281 Care Comm. 
v.  Arneson,  766  F.3d  774,  797  (8th  Cir.  2014)  (citations  omitted).  If  there  is  no  “real 
likelihood”  that  the  state  official  will  enforce  the  challenged  law,  the  court  lacks 
jurisdiction over the challenge. Id. (citation omitted). 
The  Eighth  Circuit  has  applied  different  standards  at  different  stages  of  the 
proceeding to determine whether a state official is entitled to sovereign immunity. At 
earlier stages of the proceeding, such as on a motion to dismiss or motion for preliminary 
injunction, the Eighth Circuit has asked whether the state official is a “potentially proper” 
defendant. 281 Care Comm. v. Arneson, 638 F.3d 621, 633 (8th Cir. 2011) (alteration omitted) 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 14 of 43

15 
(motion  to  dismiss);  Reprod.  Health  Servs.,  428  F.3d  at  1145  (motion  for  preliminary 
injunction);  Minn.  RFL  Republican  Farmer  Lab.  Caucus  v.  Freeman,  No.  19‐CV‐1949 
(ECT/DTS), 2020 WL 1333154, at *2 (D. Minn. Mar. 23, 2020) (motion to dismiss). At the 
summary judgment stage, however, the question is no longer whether the state official is 
a potentially proper defendant, but rather whether the state official is “in fact [] the right 
party.” 281 Care Comm., 766 F.3d at 797. As such, for the Government’s motion to dismiss, 
the  Court  asks  whether  the  Landlords  have  “[p]lausibly  alleg[ed]  some  connection 
between  the  sued  official[s]  and  enforcement  of  the  challenged  [law].”  Freeman,  2020 
WL 1333154 at *2. 
Here, drawing all reasonable inferences in favor of the Landlords, they have pled 
facts connecting Governor Walz and Attorney General Ellison to the EOs sufficient to 
trigger Ex parte Young. The Landlords have alleged that Governor Walz issued the EOs 
and continues to extend the peacetime emergency that keeps the EOs in effect. (Compl. 
¶¶ 8, 11, 13.) Attorney General Ellison has power to enforce the EOs, and the Landlords 
have  alleged  that  he  has  enforced  them  in  the  past.  (Id.  ¶¶  19,  24.)  In  addition,  the 
Landlords have alleged that Attorney General Ellison was a member of the Executive 
Council that approved the EOs. (Id. ¶ 14.) The Court therefore finds that Governor Walz 
and  Attorney  General  Ellison  are  potentially  proper  parties  and  are  not  entitled  to 
sovereign immunity at this stage of the proceedings. 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 15 of 43

16 
C. Pennhurst Doctrine 
Based  on  Eleventh  Amendment  principles,  a  federal  court  lacks  jurisdiction  to 
enjoin  a  state  official’s  actions  on  the  basis  that  the  official  has  violated  state  law. 
Pennhurst  State  Sch.  &  Hosp.  v.  Halderman,  465  U.S.  89,  106  (1984);  Bacon  v.  Neer,  631 
F.3d 875, 880 (8th Cir. 2011). Pennhurst is an exception to Ex parte Young’s exception to 
state  sovereign  immunity.  Nat’l  Assoc.  of  the  Deaf  v.  Florida,  980  F.3d  763,  774  (11th 
Cir. 2020) (referring to the Pennhurst doctrine as an exception to Ex parte Young). The 
justification for Ex parte Young is that a state official who acts in contravention of the 
federal Constitution is “stripped of his official or representative character”—he or she 
cannot be acting lawfully on behalf of the state when he or she acts unconstitutionally. 
Ex parte Young, 209 U.S. at 160. Ex parte Young serves to “permit the federal courts to 
vindicate federal rights and hold state officials responsible to ‘the supreme authority of 
the United States.’” Pennhurst, 465 U.S. at 105 (quoting Ex parte Young, 209 U.S. at 160). 
That  justification  does  not  hold,  however,  when  a  litigant  claims  that  a  state  official 
violated state law, because enjoining the state official on this basis would not “vindicate 
the supreme authority of federal law.” Id. at 106. Not only that, but so enjoining a state 
official  would  run  afoul  the  purpose  of  sovereign  immunity—preserving  state 
sovereignty. Id.  
Here, the Landlords’ ultra vires claim against Governor Walz is plainly a claim that 
seeks to enjoin a state official on the basis of state law. (Compl. ¶¶ 74–81.) The Landlords 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 16 of 43

17 
claim that Governor Walz acted in excess of his delegated powers and that he violated 
the  Minnesota  Constitution.  (Id.)  As  such,  Governor  Walz  is  entitled  to  sovereign 
immunity for the ultra vires claim. Pennhurst, 465 U.S. at 106, 124–25. 
The  Landlords’  sole  argument  against  the  application  of  Pennhurst  is  that 
Pennhurst does not apply when the state law claim is that a state official acted ultra vires—
that is, without any power whatsoever. (ECF No. 28 at 5–6.) When a litigant claims that a 
state official lacks delegated power to do something, such a claim is not considered to be 
against a sovereign because an official acting outside his or her constitutional authority 
cannot be acting for the state, and the official is therefore not immune. Larson v. Domestic 
& Foreign Commerce Corp., 337 U.S. 682, 689–90 (1949); Pennhurst, 465 U.S. at 101 n.11. A 
state officer is only considered to have acted ultra vires if he or she lacks “any authority 
whatsoever.” Pennhurst, 465 U.S. at 101 n.11 (citing Fla. Dep’t of State v. Treasure Salvors, 
Inc., 458 U.S. 670, 697 (1982)). The test to determine whether a state official has acted ultra 
vires is whether the state official had a “colorable basis for the exercise of authority.” Id. 
(quoting Treasure Salvors, 458 U.S. at 716 (White, J., concurring in the judgment in part 
and dissenting in part)). 
Here, though styled as an ultra vires claim, Count VI cannot be construed to be a 
claim that Governor Walz acted without any authority whatsoever when he issued the 
EOs. Count VI itself recognizes that Governor Walz possesses authority to issue EOs in 
certain circumstances. (Compl. ¶ 75; see also ECF No. 28 at 5.) The Landlords make the 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 17 of 43

18 
more specific argument that Governor Walz lacked authority to act in a purely legislative 
or judicial capacity. (ECF No. 28 at 6.) In other words, the Landlords accept that Governor 
Walz  had  the  authority  to  issue  EOs  generally  but  argue  that  he  lacked  authority  to 
include  specific  aspects  of  the  EOs  at  issue  here.  (Id.  at  5–6.)  The  EOs  are  properly 
considered as a whole, rather than examined in part and in isolation. Governor Walz had 
a colorable basis on which to issue these EOs. Pennhurst, 465 U.S. at 101 n.11. Because the 
issuance of these EOs was not an ultra vires act, Pennhurst applies, and Governor Walz is 
entitled to sovereign immunity as to Count VI. 
D. Abstention 
In  the  Government’s  view,  the  Court  should  abstain  from  deciding  either  the 
whole case under Pullman, or only the ultra vires claim under Colorado River. (ECF No. 18 
at 13–18.) Finding no unsettled question of state law, the Court declines to abstain based 
on Pullman. And there is no parallel proceeding in state courts, so Colorado River does not 
apply either. These conclusions are consistent with federal courts’ “virtually unflagging 
obligation . . . to exercise the jurisdiction given them.” Colo. River Water Conservation Dist. 
v. United States, 424 U.S. 800, 817 (1976). 
1. Pullman Abstention 
Under Pullman, a federal court should abstain from hearing a case when it presents 
an unsettled question of state law, and a state court’s resolution of that question may 
“avoid or materially alter the need for a decision on federal constitutional grounds.” Doe 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 18 of 43

19 
v. McCulloch, 835 F.3d 785, 788 (8th Cir. 2016) (citation omitted). For an issue of state law 
to be unsettled, it must be “of an uncertain nature” and there must be a feasible limiting 
construction to the law. Haw. Hous. Auth. v. Midkiff, 467 U.S. 229, 237 (1984). The mere fact 
that state courts have not addressed a certain issue does not make an issue of state law 
unsettled and is not a sufficient reason for a federal court to invoke Pullman abstention. 
Wisconsin  v.  Constantineau,  400  U.S.  433,  439  (1971).  And  “the  relevant  inquiry  is  not 
whether  there  is  a  bare,  though  unlikely,  possibility  that  state  courts  might  render 
adjudication  of  the  federal  question  unnecessary.”  Midkiff,  467  U.S.  at  237.  Rather, 
resolution of the issue of state law must be “sufficiently likely” to modify the federal 
constitutional  questions  or  to  obviate  the need  to  decide  them.  Lake  Carriers’  Ass’n  v. 
MacMullan, 406 U.S. 498, 512 (1972).  
The first question, then, is whether the Landlords’ claims raise an unsettled issue 
of state law. Typically, this inquiry focuses on the challenged law itself. See, e.g., id. at 510 
(“The paradigm case for abstention arises when the challenged state statute is susceptible 
of  a  construction  by  the  state  courts  that  would  avoid  or  modify  the  (federal) 
constitutional question.”) (internal quotations omitted). Here, neither party argues that 
the EOs, on their face, are unclear. Rather, the Government claims that the scope of the 
Minnesota governor’s powers during a public health emergency, which depends on the 
Minnesota Constitution and the Minnesota Emergency Management Act, is unclear. (ECF 
No. 18 at 14–15; cf. ECF No. 33 at 3 (noting that resolution of the Landlords’ ultra vires 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 19 of 43

20 
claim  would  require  the  Court  to  determine  the  scope  of  the  Minnesota  Emergency 
Management  Act  as  well  as  to  delineate  each  branch’s  powers  under  the  Minnesota 
Constitution).) 
The Court sees no reason to believe that an unsettled issue of state law must stem 
from an ambiguity on the face of the challenged law. See, e.g., Beavers v. Ark. State Bd. of 
Dental Exam’rs, 151 F.3d 838, 841 (8th Cir. 1998) (finding an unsettled issue of state law in 
the  scope  of  the  agency’s  authority  under  its  organic  statute  even  though  plaintiff 
challenged an agency regulation). The Government contends that the unsettled issue of 
state law here is whether Governor Walz had authority to issue these EOs, which the 
Landlords raised in their ultra vires claim. (ECF No. 18 at 14; Compl. ¶¶ 74–81.) The Court 
does not view this issue as unsettled. State law explicitly authorizes Governor Walz to 
issue EOs during an emergency. Minn. Stat. § 12.21, subd. 3; id. § 12.32. Although it is 
theoretically  possible  that  a  state  court  would  conclude  that  Governor  Walz  lacked 
authority to issue these EOs, such speculation is not enough to make an issue of state law 
unsettled for purposes of Pullman. Midkiff, 467 U.S. at 237. 
2. Colorado River Abstention 
Under Colorado River, a federal court may abstain from hearing a case when there 
are  parallel  proceedings  in  state  court  and  “exceptional  circumstances  warrant 
abstention.” Fru‐Con Constr. Corp. v. Controlled Air, Inc., 574 F.3d 527, 534 (8th Cir. 2009) 
(citing  Colo.  River,  424  U.S.  at  817–18).  In  the  Eighth  Circuit,  suits  are  parallel  when 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 20 of 43

21 
“‘substantially  the  same  parties  litigate  substantially  the  same  issues  in  different 
forums.’” Lexington Ins. Co. v. Integrity Land Title Co., 721 F.3d 958, 968 (8th Cir. 2013) 
(citation omitted). Suits are substantially similar when “there is a substantial likelihood 
that the state proceeding will fully dispose of the claims presented in the federal court.” 
Cottrell v. Duke, 737 F.3d 1238, 1245 (8th Cir. 2013) (citation omitted). If there is any doubt 
regarding whether two suits are parallel, a federal court should not abstain. Fru‐Con, 574 
F.3d at 535. 
Here, there are no ongoing state cases paralleling this suit. The Government asserts 
that this suit is parallel to Free Minn. Small Bus. Coal. v. Walz, No. 62‐CV‐20‐3507 (Minn. 
Dist. Ct. 2020), but this argument is misplaced. (ECF No. 18 at 14.) First, the parties in that 
case are not “substantially the same” as the parties here. Lexington Ins., 721 F.3d at 968. 
The plaintiffs in Free Minnesota are a small business coalition, several state legislators, and 
numerous  Minnesota  businesses.  (ECF  No.  13‐10  (“Goodwin  Decl.,  Ex.  10”)  at  6.) 
Governor Walz is the sole defendant. Heights Apartments, Walnut Trails, and Attorney 
General Ellison are not parties in Free Minnesota. So the parties are not substantially the 
same, and Free Minnesota is not parallel to this case for purposes of Colorado River. 
Further,  it  is  unlikely  that  resolution  of  the  issues  in  Free  Minnesota  will  fully 
dispose  of  the  Landlords’  claims  here.  Cottrell,  737  F.3d  at  1245.  In  Free  Minnesota, 
plaintiffs  claim  that  Governor  Walz’s  executive  orders  violate  the  Minnesota 
Constitution’s  non‐delegation  doctrine;  the  Minnesota  Emergency  Management  Act 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 21 of 43

22 
authorizes  a  legislative  veto,  which the Minnesota Constitution  does not permit; and 
Governor Walz exceed his authority by invoking his emergency powers. (Goodwin Decl., 
Ex.  10  at  1.)  Here,  however,  the  Landlords  concede  that  the  Minnesota  Emergency 
Management  Act  validly  delegated  Governor  Walz  some  power,  but  they  argue  that 
parts of these specific EOs constitute legislative and judicial acts, thereby violating the 
separation of powers. (Compl. ¶¶ 75–76; ECF No. 28 at 8.) Hence, there is some overlap 
between the claims in Free Minnesota and the claims here, but not enough for the Court to 
say that resolution of Free Minnesota is likely to fully dispose of the Landlords’ claims. 
Cottrell, 737 F.3d at 1245.  
IV. 
The Landlords’ Constitutional Claims 
Since the Court has determined that it has jurisdiction to decide all but one of the 
Landlords’ claims, it needs to consider whether the Landlords have stated a claim upon 
which relief may be granted. First, though, the Court must determine the lens through 
which  to  view  the  claims;  that  is,  which  standard  of  constitutional  analysis  applies. 
Specifically, the question is whether the standard from Jacobson v. Massachusetts, 197 U.S. 
11 (1905), which is used to determine the constitutionality of government actions in a 
public health crisis, applies to the Landlords’ constitutional claims. 
A. Jacobson 
The  Jacobson  standard  affords  a  significant  degree  of  deference  to  government 
action during a public health crisis. 197 U.S. at 11. Under Jacobson, a state law enacted 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 22 of 43

23 
during a public health crisis is not subject to constitutional challenge unless it “has no 
real or substantial relation” to protecting the public health or is “beyond all question[] a 
plain, palpable invasion” of fundamental rights. Id. at 31; In re Rutledge, 956 F.3d 1018, 
1027–28 (8th Cir. 2020).  
In  April,  approximately  one  month  after  states  began  to  impose  protective 
measures in response to the pandemic, the Eighth Circuit held that it was an abuse of 
discretion for the district court not to apply Jacobson to Arkansas’s postponement of all 
non‐medically necessary surgeries. Rutledge, 956 F.3d at 1028. Because the Court is bound 
by the Eighth Circuit’s holding that it was an abuse of discretion for the district court not 
to apply Jacobson, the Court will assess the Landlords’ claims under this standard.7 Other 
district courts, citing Rutledge, have done similarly. E.g., Minn. Voters All. v. Walz, No. 20‐
CV‐1688 (PJS/ECW), 2020 WL 5869425, at *12 (D. Minn. Oct. 2, 2020). 
The Court notes, however, that although Rutledge instructs that Jacobson applies 
here, there are a number of factors that muddy the waters. First is timing. As noted above, 
Rutledge was decided relatively early in the pandemic; the directive at issue in that case 
was  issued  fewer  than  three  weeks  before  the  Eighth  Circuit  decided  Rutledge,  and 
 
7 Courts have applied the Jacobson standard at the motion to dismiss stage. E.g., Page v. 
Cuomo,  No.  1:20‐CV‐732,  2020  WL  4589329,  at  *10–*12  (N.D.N.Y.  Aug.  11,  2020); 
McDougall v. Cnty. of Ventura, No. 2:20‐cv‐2927‐CBM‐AS, 2020 WL 6532871, at *5–*8 (C.D. 
Cal.  Oct. 21,  2020);  Hund  v.  Cuomo,  No.  20‐cv‐1176  (JLS),  2020  WL  6699524,  at  *7–*8 
(W.D.N.Y. Nov. 13, 2020). 
 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 23 of 43

24 
Arkansas’s Governor had declared a state of emergency only seven weeks prior. Rutledge, 
956 F.3d at 1023; Ark. Exec. Order No. 20‐03. In contrast, more than nine months have 
now elapsed since Governor Walz declared a peacetime emergency and issued the first 
eviction moratorium EO. Exec. Order Nos. 20‐01, 20‐14. As time goes on, the rationale for 
applying Jacobson—that the government has more latitude to act during a public health 
emergency—becomes less and less convincing.8 See Cnty. of Butler v. Wolf, No. 20‐cv‐677, 
2020 WL 5510690, at *8–*9 (W.D. Pa. Sept. 14, 2020) (explaining how it can be problematic 
to continue to afford deference to “temporary measures aimed at remedying a fleeting 
crisis”) (citation omitted). That so much time has passed underscores another concern 
here: the Minnesota Legislature has had time to craft and enact legislation on eviction 
standards during the pandemic, and it has not done so.  
Another concern is a perceived shift in courts’ treatment of Jacobson. The Supreme 
Court  recently  considered  a  case  challenging  New  York  Governor  Andrew  Cuomo’s 
Executive  Order  that  limited  attendance  at  religious  services.  Roman  Cath.  Diocese  of 
 
8 It is important to note that the Court’s analysis here is solely focused on the temporal 
aspect  of  the  measures.  The  Court  recognizes  that  in  Minnesota,  November  and 
December have been the worst months of the pandemic so far—the state has seen the 
more  cases,  hospitalizations,  and  deaths  in  these  two  months  than  at  any  other  time 
during  the  pandemic.  Situation  Update  for  COVID‐19,  Minn.  Dep’t  of  Health, 
https://www.health.state.mn.us/diseases/coronavirus/situation.html (last visited Dec. 29, 
2020). Thus, in the abstract, the need to take measures to protect the public health has 
never been greater. The fact remains, however, that the longer these emergency measures 
are in place, the more they begin to look like “measures of indefinite duration.” Calvary 
Chapel Dayton Valley v. Sisolak, 140 S. Ct. 2603, 2608 (2020) (Alito, J., dissenting from the 
denial of an application for injunctive relief). 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 24 of 43

25 
Brooklyn  v.  Cuomo,  141  S.  Ct.  63  (2020).  The  Supreme  Court,  in  a  per  curiam  opinion, 
eschewed Jacobson and instead applied strict scrutiny. Id. at 67. Earlier in the pandemic, 
the  Supreme  Court  had  been  more  deferential  to  state  measures  designed  to  protect 
public health. See S. Bay United Pentecostal Church v. Newsom, 140 S. Ct. 1613, 1613–14 
(2020)  (Roberts,  J.,  concurring  in  the  denial  of  an  application  for  injunctive  relief) 
(explaining  that  courts  should  not second‐guess public health  measures instituted by 
state elected officials). Roman Catholic Diocese, then, may signal an end to the viability of 
the Jacobson standard. 
Justice  Gorsuch,  in  a  concurring  opinion  in  Roman  Catholic  Diocese,  explicitly 
criticized the Jacobson standard. Roman Catholic Diocese, 141 S. Ct. at 70–71 (Gorsuch, J., 
concurring). He noted that the modern tiers of scrutiny were not yet developed when 
Jacobson  was  decided,  and  that  the  Jacobson  Court  essentially  applied  rational  basis 
review—the same level of scrutiny that would be applied to Jacobson’s claim if it were 
brought today. Id. at 70. In Justice Gorsuch’s view, “Jacobson didn’t seek to depart from 
normal legal rules during a pandemic, and it supplies no precedent for doing so.” Id. 
Instead,  Jacobson  was  a  “modest  decision”  that  has  been  mistaken  for  a  “towering 
authority that overshadows the Constitution during a pandemic.” Id. at 71. 
Justice Gorsuch’s concurrence expressly criticizes Chief Justice Robert’s perceived 
reliance on Jacobson in the Chief Justice’s concurrence in South Bay. Id. at 71. In response, 
Chief Justice Roberts distanced himself from his citation to Jacobson, claiming he only 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 25 of 43

26 
cited it for a narrow, uncontroversial proposition. Id. at 75–76 (Roberts, C.J., dissenting). 
Thus, in light of Roman Catholic Diocese, the Court harbors doubts about how much of the 
Jacobson standard is left to apply today.  
Another federal district court, when considering whether to apply Jacobson, noted 
that “[i]n the eleven decades since Jacobson, the Supreme Court refined its approach for 
the review of state action that burdens constitutional rights.” Bayley’s Campground Inc. v. 
Mills,  463  F.  Supp.  3d  22,  31  (D.  Me.  2020).  Based,  in  part,  on  the  establishment  of 
traditional  tiers  of  constitutional  scrutiny,  the  court  refused  to  apply  the  Jacobson 
standard. Id. at 32. Scholars, too, have criticized the Jacobson standard. See Lindsay F. 
Wiley & Stephen I. Vladeck, Coronavirus, Civil Liberties, and the Courts: The Case Against 
“Suspending”  Judicial  Review,  133  Harv.  L.  Rev.  F.  179  (2020)  (arguing  against  the 
application of more deferential standards, such as Jacobson, during emergencies).  
So, in sum, the Court will apply Jacobson, but it does so bearing in mind the many 
arguments against doing so. And ultimately, whether the Court applies Jacobson is not 
outcome‐determinative; the Court finds that the Landlords’ claims fail as a matter of law 
under either Jacobson or the ordinary analysis that would apply absent a pandemic. For 
the sake of completeness, the Court will analyze each of the Landlords’ claims under both 
Jacobson and ordinary constitutional analysis. 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 26 of 43

27 
B. Contracts Clause Claim 
The  Landlords  assert  that  the  eviction  moratorium  EOs  violate  the  Contracts 
Clause. (Compl. ¶¶ 44–50.) By issuing the EOs, the Landlords argue, Governor Walz has 
impaired their ability to enforce their contracts with tenants. (Id.) This claim fails both 
under Jacobson and ordinary Contracts Clause analysis.  
1. Contracts Clause Analysis 
The Landlords’ Contract Clause claim must be dismissed. The first question for a 
Contracts Clause claim is whether the state law has substantially impaired a contractual 
relationship.  Sveen  v.  Melin,  138  S.  Ct.  1815,  1821–22  (2018).  To  assess  whether  an 
impairment is substantial, the Court considers “the extent to which the law undermines 
the contractual bargain, interferes with a partyʹs reasonable expectations, and prevents 
the party from safeguarding or reinstating his rights.” Id. at 1822. The EOs here do not 
substantially impair the Landlords’ contracts. That is not to say that the Landlords have 
suffered no impairment of their contractual rights.9 By being unable to terminate tenants’ 
 
9 The Court harbors doubts about whether many of the “contractual rights” the Landlords 
point to are actually contractual rights, rather than statutory rights. For instance, in the 
Complaint, the Landlords note that the right to evict tenants is based on two state statutes. 
(Compl.  ¶  46  (citing  Minn.  Stat.  §§  504B.285,  504B.291).)  As  another  court  recently 
explained, whether these statutory rights can be the basis for a Contract Clause claim may 
depend  on  whether  the  right  to  evict under state law is express or implied. Elmsford 
Apartment Assocs., LLC v. Cuomo, 469 F. Supp. 3d 148, 171–72 (S.D.N.Y. 2020). Generally, 
“laws which subsist at the time and place of the making of a contract . . . enter into and 
form a part of it” as if they were expressly incorporated in the contract’s terms. Home 
Bldg. & Loan Ass’n v. Blaisdell, 290 U.S. 398, 429–30 (1934) (citation omitted). “However, 
the implied contractual rights conferred by state laws, including judicial remedies such 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 27 of 43

28 
leases  or  file  eviction  actions,  the  EOs  have  circumscribed  the  Landlords’  ability  to 
enforce their leases.10 
But the fundamental nature of a lease of a residential unit is that the landlord 
provides  the  tenant  a  place  to  live;  the  tenant,  in  turn,  pays  the  landlord  rent.  The 
landlord’s end of the contractual bargain is receiving rent payments. Nothing in the EOs 
interferes with that right, and each of the eviction moratoria clearly states that it does not 
affect a tenant’s obligation to pay rent. (E.g., EO 20‐79 ¶ 2.) And although, under the EOs, 
a landlord cannot enforce its contractual right to rent through an eviction proceeding, it 
can still sue tenants for rent owed. 
Even if the EOs did substantially impair the Landlords’ contractual rights, their 
claim would also fail the second prong of Contracts Clause analysis, because the EOs 
reasonably  and  appropriately  advance  “a  significant  and  legitimate  public  purpose.” 
Sveen, 138 S. Ct. at 1822 (citation omitted). This prong ensures that the government is 
exercising  its  police  power  to  address  a  social  or  economic  problem,  rather  than 
benefitting a special interest. Energy Reserves Grp., Inc. v. Kan. Power & Light Co., 459 U.S. 
 
as eviction, may be the subject of a Contracts Clause claim ‘only when those laws affect 
the validity, construction, and enforcement of contracts.’” Elmsford, 469 F. Supp. 3d at 172 
(quoting Gen. Motors Corp. v. Romein, 503 U.S. 181, 189 (1992)). At the motion to dismiss 
stage, the Court will assume that the right to evict is a contractual right sufficient to serve 
as the basis for a Contract Clause claim. 
 
10 Although there are no leases in the record, the Landlords have pled that the EOs have 
interfered with their rights under the leases. (E.g., Compl. ¶ 48.) 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 28 of 43

29 
400,  412  (1983).  As  the  Landlords  acknowledge,  the  EOs  advance  an  important  and 
legitimate state interest—preventing the spread of COVID‐19. (ECF No. 28 at 1.) The 
closer question is whether the EOs appropriately and reasonably advance that interest, 
and they do. Although the earlier eviction moratorium EOs only permitted eviction in 
narrow circumstances, as Minnesota eased other restrictions, Governor Walz broadened 
the circumstances under which landlords may evict tenants. (EO 20‐79 ¶ 2.) EO 20‐79 
reasonably balances protection of public health (by keeping people in their homes and 
preventing  the  spread  of  COVID‐19)  with  a  landlord’s  legitimate  need,  in  some 
circumstances, to evict a tenant. To completely prohibit evictions would not reasonably 
advance the state’s interest in protecting public health. But EO 20‐79 is a far cry from a 
total prohibition on evictions; landlords are permitted to evict tenants in instances where 
tenants pose the greatest risk, such as to other residents or by engaging in dangerous 
criminal activity. (Id.) 
The Landlords point to the CDC Moratorium to highlight how the EOs are not 
drawn reasonably and appropriately to promote public health. (ECF No. 28 at 22.) In their 
view,  the  CDC  Moratorium,  compared  to  the  EOs,  more  appropriately  balances  the 
interests of landlords and tenants. (Id.) But the EOs need not be drawn with surgical 
precision to avoid constitutional infirmity. Contracts Clause analysis is not, after all, strict 
scrutiny. See Baptiste v. Kennealy, No. 20‐cv‐11335‐MLW, 2020 WL 5751572, at *17–*18 & 
n.10 (D. Mass. Sept. 25, 2020) (noting that where the government is not a party to the 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 29 of 43

30 
contract, there must have been a rational basis for the legislation that allegedly impairs 
contracts). The EOs need not be narrowly tailored to prevent the spread of COVID‐19, 
nor  do  they  even  need  to  be  “necessary.”  Rather,  they  need  only  be  “drawn  in  an 
appropriate and reasonable way to advance a significant and legitimate public purpose,” 
and the Court finds that they are. Sveen, 138 S. Ct. at 1822 (internal quotations and citation 
omitted). As such, the Landlords’ Contracts Clause claim fails as a matter of law. 
2. Jacobson Analysis 
Under Jacobson, the first question is whether the EOs have a “real or substantial 
relation” to the pandemic. Rutledge, 956 F.3d at 1028. Here, the eviction moratorium EOs 
do have a real and substantial relationship to the dangers posed by COVID‐19. As EO 20‐
79 notes, the protections offered by the previous eviction moratorium EOs were “crucial” 
to protecting the public health. (EO 20‐79 at 1.) As research shows, limiting evictions 
contributes to a decrease in COVID‐19 infections and deaths. (ECF No. 35.) 
The  second  question  is  whether  the  eviction  moratorium  EOs  are  “beyond  all 
question, a plain, palpable invasion” of the Landlords’ Contract Clause rights. Rutledge, 
956 F.3d at 1028–29. Because the Court concludes that the Landlords’ Contracts Clause 
claim fails under the traditional analysis, the Court also finds that they do not plainly or 
palpably infringe on the Landlords’ Contracts Clause rights. As such, under Jacobson, the 
EOs do not violate the Contracts Clause. 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 30 of 43

31 
C. First Amendment Petition Clause Claim 
The Landlords’ next claim is that the EOs violate the First Amendment’s Petition 
Clause,  because  they  bar  the  courthouse  doors  to  the  Landlords.  (Compl.  ¶¶  51–56.) 
Because the prohibition on filing evictions is a temporary delay and the Landlords may 
bring other claims against tenants, such as suits for rent owed, the EOs do not violate the 
Petition Clause under either Jacobson or ordinary constitutional analysis.  
1. Petition Clause Analysis  
The exact provenance of the constitutional right of access to the courts is unclear. 
Christopher v. Harbury, 536 U.S. 403, 415 n.12 (2002) (noting that the right of access to 
courts  has  been  founded  in  Article  IV’s  Privileges  and  Immunities  Clause,  the  First 
Amendment’s  Petition  Clause,  Fifth  Amendment’s  Due  Process  Clause,  and  the 
Fourteenth Amendment’s Due Process and Equal Protection clauses). At base, though, 
right‐of‐access claims serve to “provide some effective vindication for a separate and 
distinct right to seek judicial relief for some wrong.” Id. at 414–15. The right of access to 
the courts, however, does not guarantee a plaintiff access to his or her preferred remedy. 
Inmates of Suffolk Cnty. Jail v. Rouse, 129 F.3d 649, 660 (1st Cir. 1997) (holding that there is 
no constitutional right to a specific form of relief); Elmsford, 469 F. Supp. 3d at 174. In the 
Due Process context, the Supreme Court has recognized that mere delay in accessing the 
courts, unlike a total deprivation of access, does not violate the Constitution. Compare 
Sosna  v.  Iowa,  419  U.S.  393,  410  (1975)  (holding  that  Iowa’s  one‐year  residency 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 31 of 43

32 
requirement to file a divorce petition was constitutional), with Boddie v. Connecticut, 401 
U.S.  371,  380–81  (1971)  (finding  that  Connecticut’s  filing  fee  for  divorce  proceedings 
violated due process when it prohibited those unable to pay from commencing such a 
proceeding). 
Because the EOs foreclose the Landlords’ ability to obtain only one kind of relief 
and only does so temporarily, the EOs do not violate the Petition Clause. The courthouse 
doors remain open to the Landlords. First, the EOs do not prohibit the Landlords from 
bringing  a  breach  of  contract  claim  and  obtaining  a  money  judgment  in  cases  where 
tenants are not paying rent. Second, the Landlords’ ability to file an eviction action is not 
totally foreclosed—EO 20‐79 has several exceptions where a landlord may evict a tenant. 
Also,  to  the  extent  that  the  EOs  do  prevent  the  Landlords  from  bringing  an  eviction 
action, that delay is, at this  point, best characterized as a constitutionally‐permissible 
delay  in  the  Landlords’  ability  to  evict,  not  a  constitutionally‐impermissible  “total 
deprivation.”11 Sosna, 419 U.S. at 410. 
This conclusion is in step with other courts that have analyzed this exact issue. See 
Elmsford, 469 F. Supp. 3d at 173–75 (concluding that New York’s eviction moratorium did 
 
11 Although, at this point, the EOs are best characterized as a mere delay in the Landlords’ 
ability  to  file  an  eviction  action,  the  EOs’  prohibitions  may  eventually  ripen  into  an 
unconstitutional “total deprivation.” The Court need not decide at what point the EOs 
would cross the line from mere delay to total deprivation, but, as the Government noted 
at the hearing, the Supreme Court in Sosna held that a one‐year delay in being able to file 
a suit was constitutional.  
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 32 of 43

33 
not violate the Petition Clause because the moratorium was a mere delay, and landlords 
had other avenues of redress available); Baptiste, 2020 WL 5751572, at *25–*26 (applying 
Due Process analysis to plaintiffs’ Petition Clause claim and finding that the eviction 
moratorium  satisfied  rational  basis  review);  Brown,  2020  WL  6364310,  at  *14–*17 
(upholding the CDC Moratorium because plaintiffs could bring a breach of contract claim 
and because the moratorium was a mere delay). Because the Landlords still have the 
ability to evict tenants in some cases and to bring breach of contract claims, and because 
the Landlords’ ability to file eviction actions generally is merely delayed, the Landlords’ 
Petition Clause claim fails. 
2. Jacobson Analysis 
As discussed above, the EOs have a real and substantial relation to the pandemic. 
See supra Analysis IV.B.2. Because the EOs do not infringe on the Landlords’ Petition 
Clause rights under the ordinary analysis, they similarly do not plainly and palpably 
infringe on the Landlords’ rights.  
D. Takings Clause Claim 
The Landlords argue that the EOs violate the Takings Clause because the EOs 
constitute  a  taking  for  which  compensation  has  not  been  paid.  (Compl.  ¶¶  57–63.) 
Because the EOs are neither a physical nor a regulatory taking, this claim fails under 
Jacobson and traditional Takings Clause analysis. 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 33 of 43

34 
1. Takings Clause Analysis 
To sustain a Takings Clause claim, the plaintiff must first demonstrate that they 
have a property interest that the Takings Clause protects. Hawkeye Commodity Promotions, 
Inc. v. Vilsack, 486 F.3d 430, 439 (8th Cir. 2007). Here, the Landlords have alleged they 
have property interests in their apartment buildings. (Compl. ¶¶ 28, 38.) 
The next question is whether the Landlords have suffered a taking. Hawkeye, 486 
F.3d  at  440.  A  taking  may  be  a  physical  taking—where  the  government  directly 
appropriates private property or forces a physical invasion of it—or a regulatory taking—
“where a regulation affecting private property ‘goes too far.’” Id. (citation omitted). The 
EOs constitute neither a physical nor a regulatory taking. 
a. Physical Taking 
A physical taking occurs when the government subjects a property owner to a 
“permanent  physical  occupation”  of  the  owner’s  property.  Loretto  v.  Teleprompter 
Manhattan CATV Corp., 458 U.S. 419, 434–35 (1982). “The government effects a physical 
taking only where it requires the landowner to submit to the physical occupation of his 
land.” Yee v. City of Escondido, 503 U.S. 519, 527 (1992) (emphasis in original). The EOs do 
not constitute a physical taking. As in Yee, where the Supreme Court held there was no 
taking,  the  Landlords  voluntarily  rented  units  in  their  buildings  to  their  tenants.  Id. 
Because  the  “tenants  were  invited  by  [the  Landlords],  not  forced  upon  them  by  the 
government,” there has been no physical taking. Id. at 528. 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 34 of 43

35 
The Landlords seek to distinguish this case from Yee on the basis that the Supreme 
Court held there was no taking based, in part, on the fact that mobile home park owners 
were permitted to evict tenants. (ECF No. 28 at 24.) Although the Supreme Court relied 
on this as evidence that the regulatory scheme at issue did not compel the mobile home 
park owners to continue renting to tenants, the factual distinction the Landlords advance 
is not persuasive. In Yee, the California Mobilehome Residency Law only permitted the 
park owner to evict a tenant in a narrow circumstance—when the park owner wanted to 
change the use of his or her land. 503 U.S. at 528. Even then, the park owner was required 
to give six or twelve months’ notice. Id. The Landlords claim that the situation here is 
different,  since,  under  the  EOs,  they  “are  indefinitely  prevented  from  evicting  their 
tenants.” (ECF No. 28 at 24.) Not so. EO 20‐79 permits a landlord to evict a tenant in a 
number of circumstances. (EO 20‐79 ¶ 2(a)–(d).) Additionally, landlords may terminate 
or decline to renew leases when they wish to occupy the units themselves or have their 
families occupy them. (Id. ¶ 4.) The Landlords’ effort to distinguish this case from Yee 
fails, and the Court finds the EOs are not a physical taking.12  
 
12 Again, this conclusion is consistent with other courts that have considered this exact 
issue. See Auracle Homes, LLC v. Lamont, No. 3:20‐cv‐829 (VAB), 2020 WL 4558682, at *13–
*14 (D. Conn. Aug. 7, 2020); Baptiste, 2020 WL 5751572, at *20; Elmsford, 469 F. Supp. 3d at 
162–64. 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 35 of 43

36 
b. Regulatory Taking 
Regulatory  takings  come  in  two  types:  categorical  and  non‐categorical.  A 
categorical  regulatory  taking  occurs  when  the  government  regulation  “denies  all 
economically  beneficial  or  productive  use  of  land.”  Lucas  v.  S.C.  Coastal  Council,  505 
U.S. 1003,  1015  (1992).  That  is  not  the  case  here—among  other  feasible,  economically 
beneficial  uses  of  their  properties,  the  Landlords  are  still  collecting  rent  from  some 
tenants. (Compl. ¶¶ 29 (noting Heights Apartments “has had no issues” with tenants in 
Building A), 30 (explaining that two units in Building B have paid rent regularly since EO 
20‐14 went into effect); 32 (stating that three units in Building C have regularly paid rent); 
38–40 (implying that nearly ninety percent of residents in a 168‐unit building have paid 
rent regularly and on time).) There has been no categorical regulatory taking.  
The other kind of regulatory taking is non‐categorical. To determine whether a 
non‐categorical regulatory taking has occurred, courts engage in an “essentially ad hoc, 
factual inquir[y].” Tahoe‐Sierra Pres. Council, Inc. v. Tahoe Reg’l Plan. Agency, 535 U.S. 302, 
326  (2002)  (citing  Lucas,  505  U.S.  at  1015).  This  inquiry  is  guided  by  Penn  Central’s 
framework: “three factors [] have ‘particular significance’: (1) ‘the economic impact of the 
regulation on the claimant’; (2) ‘the extent to which the regulation has interfered with 
distinct  investment‐backed  expectations’;  and  (3)  ‘the  character  of  the  governmental 
action.’” Connolly v. Pension Benefit Guar. Corp., 475 U.S. 211, 224–25 (1986) (quoting Penn 
Cent. Transp. Co. v. City of New York, 438 U.S. 104, 124 (1978)).  
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 36 of 43

37 
To assess the economic impact of the regulation on the Landlords, the Court must 
“compare the value that has been taken from the property with the value that remains in 
the property” by considering “the parcel as a whole.” Keystone Bituminous Coal Ass’n v. 
DeBenedictis, 480 U.S. 470, 497 (1987) (citing Penn Cent., 438 U.S. at 130–31). The degree to 
which a government regulation has economically impacted a plaintiff is not well‐suited 
to  resolution  on  a  motion  to  dismiss,  especially  without  an  evidentiary  hearing.  See 
Naegele  Outdoor  Advert.,  Inc.  v.  City  of  Durham,  844  F.2d  172,  176–77  (4th  Cir.  1988) 
(“Resolution  of  the  dispute  by  plenary  hearing  rather  than  by  summary  judgment  is 
particularly  important  in  cases  involving  claims  of  regulatory  taking.”).  As  such,  the 
Court will assume, at this stage, that the EOs have sufficiently economically impacted the 
Landlords to meet Penn Central’s first factor. 
The next consideration is whether the EOs have interfered with the Landlords’ 
reasonable investment‐backed expectations. Penn Cent., 438 U.S. at 124. Some courts have 
found  that  COVID‐19‐era  eviction  moratoria  have  not  interfered  with  landlords’ 
investment‐backed  expectations  because,  in  most  states,  the  business  of  renting 
residential  property  is  heavily‐regulated,  and  thus  landlords  could  have  expected 
additional regulation. E.g., Elmsford, 469 F. Supp. 3d at 166–68; Auracle Home, 2020 WL 
4558682, at *15–*16. Another court, however, concluded that, although landlords could 
expect some degree of regulation, no reasonable landlord could have expected a once‐in‐
a‐century pandemic and the ensuing restrictions on evictions. Baptiste, 2020 WL 5751572, 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 37 of 43

38 
at  *22.  The  Court  finds  the  latter  approach  more  persuasive.  Making  all  reasonable 
inferences in favor of the Landlords, it is fair to say that, although they understood that 
they  were  entering  a  regulated  industry,  neither  Landlord  could  have  expected 
regulations of the duration and on the scale of the EOs.13 As such, at this stage, the Court 
will  assume  that  the  EOs  have  interfered  with  the  Landlords’  investment‐backed 
expectations. 
But even assuming that point, the Landlords’ claim fails on the third Penn Central 
factor. A regulation which “arises from a public program that adjusts the benefits and 
burdens of economic life to promote the common good . . . does not constitute a taking 
requiring  Government  compensation.”  Connolly,  475  U.S.  at  225  (citations  omitted). 
Additionally, even when a regulation circumscribes the most immediately profitable use 
of certain property, there is no taking. Hawkeye, 486 F.3d at 442. In other words, a property 
owner generally “possesses a full bundle of property rights, [and] the destruction of one 
strand of the bundle is not a taking.” Andrus v. Allard, 444 U.S. 51, 65–66 (1979) (internal 
quotations omitted). 
 
13 This is perhaps slightly more difficult to say for Heights Apartments, as it closed on its 
properties  on  March  27,  2020,  two  weeks  after  Governor  Walz  declared  a  peacetime 
emergency and nearly a week after Governor Walz issued EO 20‐14, the first eviction 
moratorium.  (Compl.  ¶  28;  EO  20‐14);  Exec.  Order  No.  20‐01.  Even  though  Heights 
Apartments  knew  of  the  eviction  moratorium  when  it  purchased  its  properties,  it  is 
possible that it did not expect the prohibition to last for as long as it has. For this reason, 
the  Court  will  assume  that  the  EOs  have  interfered  with  Heights  Apartment’s 
investment‐backed expectations. 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 38 of 43

39 
The EOs here are precisely the kind of public program benefitting the common 
good that is not a compensable taking. Connolly, 475 U.S. at 225. Even assuming that the 
EOs have affected the Landlords’ property rights, they have affected only one stick in the 
Landlords’ bundle of property rights—the ability to enforce their rights under the lease 
through lease termination or eviction. Even in light of the EOs, the Landlords’ bundles 
abound with other property right “sticks”: the Landlords still own their properties; they 
can occupy their properties; they can evict, terminate, or non‐renew a tenant’s lease in 
certain circumstances; the Landlords can still lease vacant units and collect rent; if tenants 
do not pay rent, the Landlords retain the right to sue tenants for rent owed; the Landlords 
can borrow against their properties, and they can sell their properties if they wish. And, 
although the EOs affect one of the Landlords’ property rights, this incursion on their 
rights is merely temporary. Considering these factors, the Landlords’ Takings Clause 
claim fails on the third Penn Central factor—the nature of the regulation.  
The Landlords, quoting a 1960 Supreme Court case, contend that the EOs are a 
taking  because  they  force  some  individuals  to  “bear  public  burdens”  which,  “in  all 
fairness and justice, should be borne by the public as a whole.” (ECF No. 28 at 25 (citing 
Armstrong v. United States, 364 U.S. 40, 49 (1960).) Although this is a correct statement of 
the general purpose of the Takings Clause, relying on this principle to establish that the 
EOs constitute a taking is flawed in two ways. First, the Armstrong principle is already 
reflected in the three‐factor Penn Central analysis. PruneYard Shopping Ctr. v. Robins, 447 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 39 of 43

40 
U.S.  74,  82–83  (1980)  (explaining  that  courts  must  look  to  the  three‐factor analysis  to 
determine whether a restriction on private property has forced some people to bear a 
burden that should be borne by the public as a whole). Second, Armstrong is somewhat 
in tension with Connolly’s statement that public programs that “adjust[] the benefits and 
burdens of economic life to promote the common good” are not takings. Connolly, 475 
U.S. at 225. The Connolly Court was well aware of Armstrong—the Court cited Armstrong 
later in the opinion but held that Armstrong did not apply because the burdens in that 
case were more appropriately borne by the plaintiffs. Id. at 227. Because the EOs promote 
the common good and adjust the benefits and burdens of the Landlords and society at 
large, Connolly is more relevant here. 
In sum, even though the Court assumes that the EOs economically impacted the 
Landlords and interfered with their investment‐backed expectations, the Court finds that 
the  EOs  do  not  constitute  a  regulatory  taking  because  the  nature  of  the  EOs  is  not 
consistent with finding a taking. 
2. Jacobson Analysis 
As discussed above, the EOs have a real and substantial relation to the pandemic. 
See supra Analysis IV.B.2. Since the Court concludes that the EOs do not constitute a 
taking under the traditional analysis, the EOs do not plainly and palpably infringe on the 
Landlords’ Takings Clause rights.  
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 40 of 43

41 
E. Due Process Claim 
The Landlords argue that, aside from their claims discussed above, the whole of 
the Constitutional violations caused by the EOs is greater than the sum of their parts, and 
this  amalgamation  of  constitutional  violations  constitutes  a  separate  violation  of  the 
Landlords’ substantive due process rights. (Compl. ¶¶ 64–69; ECF No. 28 at 26–27.) The 
Landlords, despite arguing multiple discrete Constitutional violations, claim that “the 
EOs here cannot be reduced down to their component violations and argued as separate 
and discrete infringements.” (ECF No. 28 at 26.) Because substantive due process cannot 
be made to do the work of other parts of the Constitution, the Landlords’ substantive due 
process claim fails. Stop the Beach Renourishment, Inc. v. Fla. Dep’t of Env’t Prot., 560 U.S. 
702, 721 (2010). 
Claims of constitutional violations cannot be aggregated and re‐packaged into a 
separate substantive due process claim. “Where a particular Amendment provides an 
explicit textual source of constitutional protection against a particular sort of government 
behavior, that Amendment, not the more generalized notion of substantive due process, 
must be the guide for analyzing these claims.” Stop the Beach Renourishment, 560 U.S. 
at 721 (internal quotations and citation omitted); see Mendoza v. U.S. Immigr. & Customs 
Enf’t, 849 F.3d 408, 420–21 (8th Cir. 2017) (same). The Landlords have brought colorable—
though ultimately unsuccessful—claims that the EOs violate the Contracts Clause, the 
Petition Clause, and the Takings Clause. Since the Landlords’ claims can be analyzed 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 41 of 43

42 
under  these  constitutional  provisions,  the  Landlords  may  not  bring  a  separate 
substantive due process claim.   
F. Section 1983 Claim 
The Landlords bring a separate Section 1983 claim, based on same constitutional 
violations they separately alleged. (Compl. ¶¶ 70–73.) But because the Landlords failed 
to  state  a  claim  under  the  Contract  Clause,  Petition  Clause,  Taking  Clause,  and 
substantive due process, their separate section 1983 claim must also be dismissed. DuBose 
v. Kelly, 187 F.3d 999, 1002 (8th Cir. 1999) (listing violation of a constitutional right as an 
essential element of a § 1983 claim). 
The Landlords have failed to state a claim under the Contract Clause, Petition 
Clause, Takings Clause, and the Due Process Clauses. Therefore, the Court grants the 
Government’s  motion  to  dismiss  and  denies  the  Landlords’  motion  for  preliminary 
injunction as moot. 
CONCLUSION 
Based on the foregoing and on all the files, records, and proceedings herein, IT IS 
HEREBY ORDERED THAT: 
1. 
The Government’s motion to dismiss (ECF No. 15) is GRANTED; 
2. 
The  Landlords’  Complaint  (ECF  No.  1)  is  DISMISSED  WITHOUT 
PREJUDICE; and 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 42 of 43

43 
3. 
The Landlords’ motion for preliminary injunction (ECF No. 5) is DENIED 
AS MOOT. 
LET JUDGMENT BE ENTERED ACCORDINGLY. 
 
Dated: December 31, 2020   
 
 
BY THE COURT: 
 
 
 
 
 
 
 
 
s/Nancy E. Brasel 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Nancy E. Brasel 
 
 
 
 
 
 
 
United States District Judge 
 
CASE 0:20-cv-02051-NEB-BRT   Doc. 37   Filed 12/31/20   Page 43 of 43

File and source

File

gov.uscourts.mnd.190040.37.0_1.pdf

Size

315,371 bytes

SHA-256

8e9415876c6bd8af3bcde6b365e2e3a94a3f654679bc0f3a6bb676e99e85928e

Our copy

gov.uscourts.mnd.190040.37.0_1.pdf

Original

archive.org